Nagyon sokan kerülnek életük során ebben a helyzetbe, amikor örökölnek egy ingatlant és nem tudják hogyan tovább. Ugyanis arra senki nem készített fel, hogyan kell egy vagyont megőrizni, felépíteni és tovább növelni. Számtalan példa mutatja, hogy egy nagy értékű ingatlan nem feltétlenül áldás egy átlagos magyar család számára. Mit kell tennünk? Mire kell odafigyelni? Milyen stratégiát érdemes követni? Nézzünk néhány olyan tanácsot, amik nem örökérvényűek, mégis sokaknak segítséget jelenthet vagy ötletet adhat.
Mi történt?
Adott a saját életed, amiből a lehető legtöbbet szeretnétek kihozni. Lehetőségeitekhez mérten dolgoztok, gyarapodtok és haladtok előre az életben. Sikerült saját lakásba költöznötök, amit 15M forintért vásároltatok meg, részben hitelből (8M hitel). Ennek fizetitek a havi törlesztését. Ezen felül az átlagos kiadásaitok vannak (élelmiszer, rezsi, autó, nyaralás). Kényelmesen éldegéltek és egyszer hirtelen megörököltök egy házat.
A családi ház forgalmi értéke 50M forint, három szintes, többgenerációs budapesti ingatlan.
A probléma:
- mit kezdjünk az ingatlannal?
- miből újítjuk fel?
- miből fizetjük a rezsit?
- ki fog benne lakni?
- el kell adnunk a jelenlegi lakásunkat?
Gyakran esnek az emberek életviteli hibákba, ha egy lehetőség csillan fel a szemük előtt. Oka van annak, hogy saját erőből nem futotta egy családi házra és "csak" lakásban laknak. Ez nem rossz vagy jó dolog, hanem egy élethelyzet. Hirtelen mégis kapunk egy hatalmas családi házat, ami "a vágyak megtestesítője" és emiatt lépni kell.
Mit tehetünk?
- eladjuk
- kiadjuk
- költözünk és megtartjuk a régi lakást
- költözünk és eladjuk a régi lakást
- eladjuk a házat és a régi lakást és költözünk
Egyszerűen ilyenkor nincsen helye az érzelmeknek és a mocskos anyagiakról kell beszélnünk, keményen matekozni kell. Akkor "élitek túl" ezt a helyzetet, ha vagyongyarapodásban és vagyonépítésben gondolkodtok. A luxus vágyakat pedig a háttérbe kell szorítani.
Eladjuk a házat, hiszen nincsen értelme (és pénz) üresen vagy magunk által lakottan fenntartani ezt az ingatlant. Ilyenkor az a kérdés, hogy mennyire sürgős az ingatlan eladás. Ha pár hónapig tudjuk tartani, akkor érdemes a valódi értékén árulni, viszont számoljunk:
Tegyük fel, hogy
- egy ekkora ingatlan rezsi általánya és amortizációs költsége fél év alatt összesen 500.000 forint.
- a hirdetése 200.000 forint
Ha más kiadással nem számolunk, akkor is merül fel a kérdés, hogy van a családi kasszában + 700.000 forint a példa szerint? Ha nincs, akkor jobban megéri engedni az árból. Találtunk vevőt, aki 50M forintot ad érte mégis.
Mit csinál a felkészületlen ember a kapott pénzből?
- berohan az OTP-be és leköti a pénzt egy összegben
- kifizeti a jelzáloghitelét
- vesz egy sokkal jobb autót
- jobb ruhákat vesz a gyerekeknek és maguknak
- elmennek nyaralni, utazni jobb helyekre, mint azelött
- pénzt kezd el kölcsönözni a közeli barátoknak, családtagoknak
És mit csinál az, aki vagyonépítésben gondolkozik?
- nem köti le egy helyen az 50M forintot, mert egyrészt kockázatos, másrészt az OBA 30M forintig biztosít, így legalább két külön pénzintézetet lenne érdemes kiválasztani
- nem fizeti ki a jelzáloghitelét csak azért, hogy ne legyen hitel. Helyette átszámolja a lehetőségeit, hogyan tud nagyobb vagyont összegyűjteni? Pl: 8M hitel törlesztése havi 60e forint. De ha a 6M forintból veszünk egy budapesti ingatlant, 2M forintért kicsinosítjuk, akkor 80 ezer forintért ki tudjuk adni albérletbe. Így gyarapszik a vagyonunk, de erről később.
- nem kezd el drágább dolgokat vásárolni és nem az örökölt pénzből növeli az életszínvonalát, hanem az örökölt pénz optimális befektetéséből származó nyereségből! Miért? Az örökölt pénz könnyen elfogyhat, míg az örökölt pénz nyeresége, hozama egy magát újra termelő valami, amit már mi építettünk fel.
Nézzünk egy vagyongyarapítási tervet 2016-ban a példa család élethelyzetéhez igazodva.
- rövidtáv, likvid
- középtáv, állami támogatások
- hosszútáv, jövedelmezőség
Gondolkozzunk Projektekben
1. Az ingatlan projekt
Szerintem a legtöbben úgyis ingatlanvásárlásban fognak gondolkodni, mint vagyongyarapító eszköz. Egyszerű, tiszta, viszonylag kevés tudással is lehet kaszálni. Másrészről viszont költséges, szerencse is kell hozzá, a piac folyamatosan változik és a vagyonunk nem likvid, kötöttség.
Milyen ingatlant vegyünk befektetésnek: Mai napig sokan élnek abban a téveszmében, hogy minél nagyobb az ingatlan, annál jobb befektetés. A nagy ingatlan a legrosszabb befektetés, hiszen akinek van 50-60-70 millió forintja, az nem a te lakott ingatlanodat akarja megvenni, hanem építkezni szeretne. Ráadásul minél nagyobb és drágább az ingatlan, annál jobban szűkül a potenciál vevőréteged. Helyette gondolkozz inkább (akár több) kisebb méretű lakásban forgalmas környékeken, ugyanis ezekre mindig lesz kereslet pályakezdők, alacsonyabb jövedelműek, külföldiek vagy vidékről ingázók által.
Ha van pénzed akkor kétféleképpen gondolkozhatsz: Most vagy később.
Most
Tényleg az a legtisztább, ha önerőből megvásárolsz egy ingatlant? 10M forintból tudsz venni egy lakást, amit felújítottál. Tiszta sor. Ezt az ingatlan kiadod hivatalosan 100.000 forintért albérletbe. Ez évi bruttó 1,2M forint. Jól hangzik? A megtérülése kevesebb, mint 8 év lenne. Adó+ EHO levonva: 885.600 marad/év = 73.800 forint nyereség.
Mi van, ha két lakást veszek hitelből? 10M forint hitelre van szükséged (60-70e/hó 20 évre) a 10M önerő mellett. Megfelelsz a banki követelményeknek. A két ingatlant 2x100.000 forintért tudod kiadni (Fontos! Nem garantált, hogy egyből kiadod ezeket az ingatlanokat. Az átmeneti időben neked kiadásokat termel ez a helyzet!). Nettó 2x 73.800 forint= 147.600 forint/hó bevétel. De ebből ki kell fizetned a 70 ezer forintos hitelt, így közel annyi marad, mintha csak egy lakást vettél volna!
De!
- az árak emelkedésével emelheted az ingatlan albérleti díját, míg a hiteled törlesztője nem fogja ezt lekövetni (ha fix kamatozású a hiteled)
- az ingatlanvagyonod összességében alapból 2x10M forint, azaz 20M forint. Amennyiben az ingatlanárak 5 év múlva 10%-al emelkedtek, akkor az ingatlanvagyonod 22M forintot ér (ennyi idő alatt az amortizációs költség egy felújított ingatlannál elenyésző). Ha ekkor eladásba kezdesz, akkor összességében 22-8 (aktuális hitel tőketartozás)= 14M forintod lett a kezdeti 10M forint befizetéshez képest
- Ebben az 5 évben beszedtél 60x76.800= 4,6M forint nettó albérleti díjat (nem számoltam emeléssel).
- A vagyonod 5 év múlva a kezdeti 10M forintos befektetésből bruttó 18,6M forint lett. Ez a vagyongyarapítás.
Később
A megszerzett vagyonodat tovább építheted és gondolkozhatsz abban, hogy ehhez az Állam segítségét kéred. Tökéletes lehetőség a 30%-os állami támogatással rendelkező lakástakarékpénztár. Ezt a programot fejenként maximum 20.000 forinttal lehet elindítani. Mivel a példacsaládban 5-en vagytok (2+3 gyerek), ezért simán tudtok indítani az örökölt pénzből 5 darab programot. Tegyük fel, hogy 5 évben gondolkoztok. Az 5 éves lakástakarékból összegyűlik 5x 1,5M forint= 7,5M forint (kerekítve). Ezért a garantált pénzért befizettél 5,7M forintot (amit az örökölt-eladásból származó pénzből félretettél).
A lakástakarékpénztári megtakarításhoz még hozzáteszel 5 év múlva 5M forintot (mert ennyivel emelkedtek az árak), hogy egy olyan ingatlant+felújítás tudjál vásárolni, mint a "MOST" példában.
- az ingatlanvagyonod ebben a példában tehermentes
- kaptál az Államtól 1,8M állami támogatást
- 10,7M forintos befizetéssel van 5 év múlva egy 12,5M forintot érő ingatlanod (nem számítom az újításból eredő áremelkedő hatást). Az ingatlanvásárlás első percében a nyereséged bruttó 1,8M forint.
- Ezt az ingatlan szintén ki tudod adni 100.000 forintért, nettó 73.800
Ha összevonjuk a két verziót, akkor a következő történt:
- az 50M forintból elkülönítettél az 5 éves projektre 10M+ 5,7M+5M forintot= 22,7M
- 5 év múlva az ingatlanvagyonod értéke: 22M+12,5M= 32,5M
- Ha 5 év múlva mindentől szabadulni akarsz, akkor a vagyonod bruttó 18,6M+12,5M= 31,1M forint
2. A likvid tőke projekt
Nagyon fontos, hogy ekkora mennyiségű pénzt mindig megfelelően osszunk fel a különböző célok, lehetőségek és időtávok között. Legalább ennyire fontos, hogy lehetőleg maradjunk likvidek. Az imént 50M forintból elkülönítettünk 22,7M forintot, vagyis maradt 27,3M forint.
Különítsünk el kötvény alapokba (évi 2% nettó nyereség) 10M forintot, ami vésztartalékként funkcionál.
5 év alatt, nettó 2%-os kamattal számolva: 11 040 808 Ft
3. Maximális állami támogatottság projekt
Érdemes a pénzünk egy részét elkülöníteni, hogy minden állami támogatást kihasználhassunk. A lakástakarékpénztárakról már beszélgettünk, de még számtalan lehetőség létezik!
Az IFL Group csapatát hívtam meg, hogy néhány pénzügyi ötletet adjanak, miből lehetne támogatást szerezni:
- Egészségpénztár
- Nyugdíj
- Önsegélyező pénztár
1. Egészségpénztár és Önsegélyező pénztár
Működés
Az ügyfél 2014-ben befizetett 750.000 forintot. A 750.000 forintból a pénztár levonta a működési költségét és likviditási tartalékát (a kettő összesen átlag 1%, de pénztáranként változó). Az egészségpénztári számlán megjelent 675.000 forint elkölthető egyenleg. Ezt az egyenleget két módon tudja a tag elkölteni:
- pénztári kártyával fizet, ilyenkor automatikusan az egyenlegből
- készpénzfizetés esetén számlát kér az egészségpénztár nevére kiállítva. Ezt a számlát postai úton beküldi. A számla alapján a pénztár kiutalja a szükséges összeget.
Tegyük fel, hogy 2014-ben a 675.000 forintos egyenlegből az ügyfél 300.000 forintot használt fel. Maradt 375.000 forint egyenleg, ami 2015-ben vagy bármelyik évben felhasználható. 2015-ben a 2014-es befizetések alapján az Állam 150.000 forintot utalt a számlára, ami 100%-ban fehasználható. Így a 2015-ös befizetéseket nem figyelembe véve az elérhető egyenleg 375.000 forint (2014-ből maradt)+ 150.000 forint (adójóváírás). Azaz összesen: 525.000 forint.
5 év alatt a maximális kihasználtság mellett a család befizet: 3.750.000 forintot (ezt elkülönítjük a az 50M forintból). Ezért cserébe kaptak 750.000 forint állami támogatást!
Mire használható fel az egyenleg? Számtalan olyan dologra, amire amúgy költ az ember. Ilyen a hitel, a gyerek, az egészség, biztosítás, gyógyszer, szülők ápolása, műtéti költségek, magánorvos.
Érdemes itt és itt elolvasni a felhasználhatóság körét, hogy teljes képet kapjunk, miért is nem sok összeg a befizetés, amihez jár ez a mértékű támogatás.
2. Nyugdíj
Már volt szó a hosszútávúságról. A példa szerinti középkorú szülőknek a hosszútáv gyakorlatilag a nyugdíjas éveket jelentheti. Három támogatott program közül lehet választani: Nyugdíjbiztosítás, Önkéntes Nyugdíjpénztár vagy a Nyugdíjelőtakarékossági számla. Az előző példában kihasználtunk a pénztárok maximális adójóváírás keretét (Egészségpénztár-Önsegélyező pénztár- Önkéntes nyugdíjpénztár). Így merül fel a jogos kérdés, hogy nem kötelező minden pénzt 100%-ban az ünsegélyezőbe pakolni a támogatás maximalizálása miatt, hanem fel lehet osztani az Önkéntes pénztárral.
Tegyük fel, hogy a nyugdíjbiztosítást választottuk ki, amire évi 130.000 forintot kaphatunk vissza. Ezért évi 650.000 forintot kellene befizetni. A példa családapa most 45 éves, így 20 éve van hátra az öregségi nyugdíjig. Ahhoz, hogy kifusson a termék maximális támogatással, 20x650.000 forintot kellene befizetni. 13M forint. Cserébe kapunk a hozamokon felül 20x130.000 forint= 2,6M forint adójóváírást. A költségek és hozamokkal változtatott összeg 20 év múlva: 25,5M forint.
Most nem számoltunk azokkal a hozamokkal, amik a félretett 13M forintra jönnek, amiből folyamatosan fizetve van a nyugdíjbiztosítás. Itt plusz nyereséget realizálhatunk. De ebben a speciális helyzetben sokkal jobb megoldás lehet, ha 15-25 ezer forint között havi díjjal fizetjük a nyugdíjbiztosítást és év végén kötelezettségmentesen fizetünk be plusz pénzt, amire ugyanúgy jár az adójóváírás, viszont nem köteleződtük el, ha véletlenül menet közben megváltoznak a feltételek és a pénzünket át kéne máshova csoportosítani.
Bővebben itt lehet tájékozódni: Klikk
Rengeteg verzió
Most egy laboratóriumi körülmények között működő verziót boncolgattunk, de a világ nem ennyire egyszerű. Számtalan lehetőség, számtalan megoldás és még több buktató. Dönteni csakis körültekintően lehet. Például az is jó megoldás lehet bizonyos esetekben, ha nem eladjuk a házat, hanem három külön lakást kialakítva kiadjuk albérletbe őket, hiszen a három lakást külön drágábban tudjuk kiadni (és könnyebb albérlőt találni), mint egyben. De akár költözhetünk is a régi házunkat felszámolva.
A legfontosabb, hogy ne érzelemből döntünk:
"Azért nem adjuk el a családi házat, mert a szüleinké volt"
Helyette próbáljuk meg a pénzt kamatoztatni, növelni. Ne feléljük, hanem feldolgozzuk!
:::
Kérdésed van, akkor írj bátran: szarvas.norbert@iflgroup.hu
