Nagyon sokan próbálják megragadni a lehetőséget (CSOK), ami miatt sokan számológépet vettek a kezükbe. Azt tapasztaltam sajnos, hogy elkövetik a legtöbben azt a hibát, hogy egy jelenlegi állapotot feltételeznek és nem változnak a jövőbeli változókkal, ami egy ingatlanbefektetés esetén kész öngyilkosság. Most ezekről a jövőbeli körülményekről szeretnék beszélni nektek, amik figyelembevételével körültekintőbben fogtok tudni dönteni. Az apropója a cikknek, hogy tegnap megkérdezte tőlem valaki, hogy most őszintén: a CSOK kinek éri meg?
A CSOK 10+10-el igazából használt lakást vásárolsz meg vagy építesz fel
Ez elsőre egy nagyon hangzatos, ámde hülye kijelentésnek tünhet. Gondolkodjunk közösen és jussunk közösen egy végkövetkeztetésre!
Mire jár a mindenki által körüludvarolt CSOK 10+10 támogatás&hitel kombináció? Vagy új ingatlant veszel vagy felépítesz. Ha felépítesz magadtól, akkor ehhez még bátran hozzácsaphatunk akár 5 millió forintos ÁFA visszatérítésbe csomagolt támogatást.
Tegyük fel, hogy építkezel És tegyük fel, hogy a példa ügyfele egy olyan ügyfél, akiből az elmúlt hetekben elég sok jött. Tehát nem a minimumra játszik, hanem a nullára önerővel, CSOK-al és hitellel szeretne felépíteni egy ingatlant 35M forintból. Ehhez hozzájön a Telek 15 millió forintos vételára. Tehát a projekt 50 millió forintot emészt fel, de tényleg 50 millió forintért teremtesz magadnak értéket?
Ezek friss számok, de érdemes egy évvel visszamenni a múltba. A számok 2015.februárjában ugyanerre az ingatlanra az alábbiak szerint alakultak volna: telek: 10 millió forint, építés bekerülési költsége 25-28 millió forint. Akkor mi változott az elmúlt egy évben?
Az elmúlt egy évben igazából semmi, viszont az elmúlt másfél hónapban annál több minden. Bejelentették a CSOK 2016-ot, a megemelt összegeket, a cSOK 10+10-et és az 5M ÁFA visszajár programot. Mindezt egy olyan piacon, ahol a kereslet és a kínálat még véletlenül sem hajlandó találkozni egymással:
A diagramm nagyon leegyszerűsítve mutatja be, amiről eddig beszéltünk. Jelenleg alig van CSOK 10+10 kombatibilis ingatlan vagy építési telek a piacon (főleg Budapesten). Erre kezdett el reagálni az eladói, értékesítői oldal, akik egyszerűen az áraikba "pofátlanul" elkezdték beleépíteni a CSOK illetve ÁFA után járó összegeket. Normális esetben ezen kedvezmény fifti-fifti leosztása történt volna meg az eladó és a vevő/igénylő között (valószínüleg az egyensúlyi pontnál, ahol a kereslet eléri a kínálatot ez fog bekövetkezni). Viszont olyan szinten nagyobb a kereslet, mint a kínálat (magyarul több a vevő, mint az ingatlan), hogy tovább kell emelni az árakat, mivel ugyis lesz, aki kifizeti.
A tűréshatár pedig jelenleg a példa szerinti építkezésnél akár a 10M forint CSOK támogatás és 5M forint ÁFA lehet, ami 1 az 1-ben elkezdett beépülni a költségekbe.
Ez miért baj?
A gazdaság szempontjából nincsen probléma, viszont vásárlói/ fogyasztói oldalon annál nagyobb, hiszen a szerződés pillanatában aláírja az ügyfél az esetenkénti 10-15 millió forintos buktát. Ez olyan, mint amikor egy új autót vásárolsz a szalonban, de amint kigurulsz, máris zuhant 20-30%-al az értéke az autónak, mivel onnantól kezdve 100 km-ert futott használt autónak számít.
A példa szerint felépíted az 50M forintos ingatlant, de amint aláírtad a szerződést, onnantól kezdve az ingatlan máris használtnak fog minősülni, ami után már nem lehet újra felvenni a CSOK és ÁFA támogatást. Tehát egyből kiestek azok a potenciális vevők, akik a későbbiekben hajlandóak lennének akár túlárazva is megvásárolni ezt az ingatlant. Tehát használt háznak minősül az első perctől kezdve az ingatlant, amit a piac egyszerűen visszaáraz a normális állapotba. Konkrét példából kiindulva tudom, hogy egy hasonló használt ingatlant árulnak most a példa ügyfél esetében 34 millió forintért.
Mivel használt ingatlan, ezért a 3 gyerek után erre igazából 2,2M forint CSOK-ot kaphat támogatásként. Be kell látni, hogy ezt az ingatlant további 10-15 millió forintból kellene felújítani, ha azt az eredményt akarjuk megkapni, mint ami hasonlítana az építkezés erdeményére. Most ne menjünk bele komolyabb számításokba, de nem árt látnunk, hogy ebben az esetben az ingatlan valóban eladható lesz 40-48M forintért (legalább), mivel a projektben valódi értékteremtés történt és nem arról volt szó, hogy egy CSOK buborékot fújtunk fel:
azaz azért lett 50M forint, hogy a 10+5 milliót a kivitelező/eladó nyelje le.
Csak ezeket a lufikat el fogja a piac azonnal engedni, hiszen csak azoknál az ingatlanoknál játszik a dolog, amik megfelelnek a CSOK 10+10-nek. A te ingatlanod pont nem ilyen lesz, amint aláírtad a papírokat.
Számolj a KIKA-val is...
Amivel aztán végképp senki nem hajlandó számolni, az az építkezések során felmerülő anyagköltségek menet közbeni drágulása. Ez leginkább az építkezéseknél lesz izgalmas pont. Itt is létezik keresleti és kínálati görbe. A CSOK hatása az építkezések robbanásszerű beindulása. Mindenki keresi a lehetőségeket. Én tartok attól, hogy ezen a ponton az anyagforrások is emelkedni fognak, hiszen az ÁFA 2019-es határideje miatt sürget mindenkit az idő (főleg a nagyobb és hosszabb beruházások esetében), és biztosan nem fognak gondolkodni egy 10-20%-os áremelkedés esetén sem. Maximum további forrásokat vonatnak be a megrendelővel (veled). Így lesz az elején 50 millió forintos összköltségvetésből 55-60 millió forint a végére, amiből a tényleges értékteremtés valójában 3540M forint körül alakult. Hiszen, amint vége ennek az "őrületnek" a piac újra árazza magát az építési anyagok esetében is. Nem mondom, hogy nem maradnak meg az árszintek, de azt se, hogy megmaradnak. Nem tudjuk, hiszen minden az építőipar teljesítményétől függ. Viszont a mostani növekedés egy prompt állami beavatkozás eredménye. Kíváncsian várjuk, hogyan ösztönzi az építőipart az Állam a mostani támogatások nélkül a jövőben...
:::
Szerettem volna néhány közegidegen nézőpontot megosztani veletek. Döntsétek el ti, hogy miben van igazam és miben nincs!
Kérdés esetén fordulj CSOK és hitel szakértőnkhöz: szarvas.norbert@iflgroup.hu vagy klikk
Kövess minket:
